지역주택조합(지주택) 아파트 문제점과 장단점 완벽정리

 

지역주택조합(지주택) 아파트 문제점과 장단점 완벽정리

 

지역주택조합 아파트(지주택) 아파트의 정의(지주택이란)

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지주택 장점

지주택 많이 들어보셨죠?
지주택은 사기다, 하면 망한다, 절대 하지 마라, 위험하다는 얘기 많이 들어보셨을 텐데 지주택의 어떤 장단점이 있는지, 지주택의 위험성, 지역주택 조합 조합원 자격과 절차, 지주택 분양권에 대해 알려드리겠습니다.

 

지주택 아파트란 보통 시행사가 용지를 구입해서 분양하는 일반적인 분양방식에 비해서
시행사의 이익이 빠지고 시공사의 이익, 토지금융비등이 빠진 건설이라 보시면 될 것 같습니다.

조합원들 스스로 힘을 합쳐서 토지도 사고, 설계사도 시공사도 스스로 선정할 수 있다 보니까 단가도 줄일 수 있고 무엇보다 사업의 이익을 조합원들이 모두 돌려받을 수 구조이기 때문에 많게는 20~30% 저렴한 아파트를 마련할 수 있습니다

또 다른 장점은, 바로 속도가 빠르다는 것입니다

일반적으로 재건축이나 재개발 사업처럼 정비구역을 지정할 필요가 없고 조합원들의 이미 모여있는 주택이 때문에 청약통장도 필요하지 않습니다
조합원들끼리 동, 호수를 우선적으로 배정할 수 있으니까 원하는 동, 호수를 배정받을 수 있는 확률이 높아집니다지금까지 내용을 보면 주택 조합원으로 초기에 들어가지 않은 이유가 별로 없어 보이지만 여러 가지 장점이 있는 반면에 한번 더 생각을 해 보면 여러 위험도 있습니다

지역 주택 조합 아파트의 단점

지주택의 가장 큰 특징은 조합원의 무한책임에 있습니다
지주택은 전문적으로 아파트를 공급하는 시행사가 건설사업을 주도하는게 아닙니다
조합원들이 모여서 아파트 건설 사업이라는 큰 비즈니스를 하게 되니까 여러 미흡한 부분들이 있을 수 있습니다

사업이 지연되거나 무산된다면 조합원들이 부담했던 초기 사업비가 소진되면서 여러 책임과 직면하게 됩니다
만일 사업이 지원 지원된다면 계속해서 발생하는 금융비용에 대한 책임이 차후에 추가 분담금으로 발생할 수 있습니다
혹시 사업이 무산되기라도 한다면 초기에 조합원들이 모았던 사업비가 크게 손실을 볼 수도 있습니다
사업이 잘 되면 조합원들이 이득을 보는 거지만 잘못되면 그에 대한 책임도 무한적으로 조합원이 져야 됩니다.

지역 주택 조합 아파트(지주택) 조합원이 되기 전에는 어떤 것들을 검토해야 할까요?

첫 번째는 토지 확보입니다
사업시행인가를 얻기 위해서는 아파트 사업부지 면적의 80%에 대한 토지사용 승낙을 지주로부터 받아야 됩니다
또 15% 이상을 실제로 토지 소유권을 조합이 취득을 해야 됩니다
조합원을 모집하는 상담사들이 주로 하는 홍보성 멘트에 토지수용 권한이 있기 때문에 토지 확보는 문제가 없습니다라고 얘기하는 경우가 있는데 착공을 하기 위해서는 100% 토지를 원래 확보해야 되는 게 맞지만 도시 계획 변경,
즉 지구단위 계획을 한다는 전제로 95% 이상을 이제 토지를 확보하게 되면 나머지 5%는 수용할 수 있도록 한다라는 규정을 홍보하는 경우라고 볼 수 있겠습니다

두 번째는 조합원의 분쟁 가능성입니다
아무래도 사람들이 모여서 하는 사업이다 보니까 여러 가지 관계가 부딪힙니다
조합의 리더 격인 집행부가 있고 , 사업의 진행을 해주는 개발 정비 업체, 시공사 이제 마찰이 일어나기 쉬운 구조입니다
조합원을 이익 사업을 해야 된다라는게 당연하다고 생각하는 일반 조합원 입장에서는 집행부가
중요하다고 생각할 텐데 아무래도 이권이 걸려 있다 보니까 쉽지 않습니다
조합 집행부하고 일반 조합원 마찰이 이제 생기기도 하기 때문에 비대위라는게 만들어집니다

세 번째는 조합 방식에 건설 방식이라 해도 조합원의 자격이 필요합니다
조합설립인가 신청일 1년 전부터 무주택 또는 1 주택에 세대주여야 합니다
거주기간 요건을 충족해야 되기 때문에 힘든 과정 지나고 나서 조합원 자격이 안 돼서 탈락하는 불상사가 생기면 안 되겠죠? 또 간혹 자녀한테 증여하거나 타인과 거래하는 것들이 자유롭다고 알고 계시는 분들도 있습니다
조합원의 권리를 거래하기 위해서는 우리가 흔히 알고 있는 재건축이나 재개발 같이 정비사업에 어떤 까다로운 입주권 거래 조건을 그대로 따라가니 참고하셔야 할 것 같습니다

네 번째는 조합원 모집 시 홍보하는 내용은 사업의 절차를 봤을 때 절대로 사업계획이 확정된 다음의 수가 없습니다
동 지정이나 분양가격 이렇게 조합원들이 예민하게 생각하는 것들 이런 것들은 조합원 모집이 모든 맞춰진 이후에 사업계계획 승인과 분양 승인을 통해서 확정된다는 것이기 때문에 이게 사전에 확정되지 않는다 꼭 기억해 두시면 좋겠습니다

이외에도 모델의 하우스 주택에 관심이 있어서 이렇게 가게 되면 상담사들이 여러 가지 멘트를 하는 경우가 있는데 아무래도 가장 많이 나오는 얘기가 3년이나 입주가 가능합니다
이런 얘기들이 나오는데 조합원은 모집해서 모인 자금으로 토지를 확보해야 되는데 사업승인, 분양 승인, 그리고 철거하고 착공하고 준공하고 입주까지 하려면 사실은 5년 내 입주는 어렵다고 보는 게 맞습니다

지역주택 조합 아파트 분양가가 일반분양의 절반???

다음으로 많이 하는 얘기들이 분양가가 절반입니다??라는 얘기입니다
아파트 가격이 상승기에 있었던 최근에 일부 무난하게 사업을 진행했던 단지들 경우에는 20%~ 30%정도 저렴하게 조합원들이 분양을 받은 경우가 있었습니다
또 입주하는 기간 동안에 주변에 시세가 많이 올랐기 때문에 입주하고 나서 보니까 주변 시세대비 해서 아파트 가격이 절반인 케이스가 있습니다
하지만 이런 경우는 사업이 아무 문제 없이 잘 진행되어야 되고 아파트 시장이 상승장 일 때 가능한 얘기기 때문에 아무래도 분양가가 절반이라라고 하기는 무리가 있다고 말할 수 있습니다

신탁회사가 책임지기 때문에 안전하다는 얘기들이 많이 나옵니다
간혹 신탁회사가 금융기관이기 때문에 신탁회사가 사업을 관리해서 안전하다고 믿는 분들이 계십니다
여기서 얘기하는 신탁회사는 자금을 관리하는 회사라고 생각하시면 되고 모아진 사업자금 이 안전하게 보관되고 집행된다는 것이지 사업에 어떤 손실이라든지 결과를 책임지는 그런 회사는 절대 아니라는 거 꼭 명심하시면 좋겠습니다

마지막으로 이제 지역주택 조 성공률이 높다, 여기는 뭐 다른데와 다릅니다, 그런 얘기를 할 텐데 물론 그럴 수 있습니다
하지만 확률적으로 지역주택조합 아파트가 성공할 확률이 15% 수준이라는 점 그리고 당초 계획에 맞춰서 입주까지 마무리되는 사업장은 5% 안된다는 점을 참고하십시오

아파트를 장만하고자 하는게 목적이 주고 지역주택조합 아파트를 통해서 한번 내가 도전을 꼭 해봐야 되겠다고 생각하시는 분들은 지금까지 말씀드린 내용을 꼭 한번 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.

https://youtu.be/LXtN09Vz5js?si=SuaZQXYmF_OTFmZJ

 

 

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