중국부동산 디폴트 위기가 경제위기로??

 

 

중국 부동산 디폴트 위기에 처한 이유는?

 

 

 

중국 부동산 투자의 구조

▷ 국가에서 부동산 투자를 관리

중국 부동산 사업 방식은 한국 부동산과 비슷합니다

부동산 개발자가 부지 매입, 인허가, 분양등을 담당하고, 건설사가 시공을 담당합니다

차이점이 있다면 자금 관리 주체가 한국은 부동산 개발업체가, 중국은 지방정부입니다

 

중국은 부동산이 전부 국가소유였다가 사유화가 가능해진지는 얼마 되지 않았습니다

그래서 기존에는 지방 정부가 토지를 매매해서 해당 지역의 부동산 개발을 진행했었습니다

 

정부가 돈을 관리한다면 중국부동산 시장이 더 안전하지 않을까?

▷ 부동산 위기를 막기 위해 부동산 개발억제 정책을 시행

부동산이 시장화가 진행되면서 중국에서도 부동산을 투자 또는 투기자산으로 취급하게 됩니다

그래서 돈을 대주는 정부가 스스로 돈줄을 막습니다

그리고 인구감소로 부동산 수요가 줄면서 중국 정부는 문제를 인식합니다

그래서 중국 정부는 무분별한 부동산 개발을 막고자 정책을 발표합니다

 

3가지 항목 중 일부를 불만족하면 자금조달 제한 주요 내용

• 자산부채비율 70% 이하
• 순부채비율 100% 이하
• 단기부채 대비 현금비율 1 이상

자금 안정성이 떨어지는 부동산 개발업체에게 어떤 방법으로든 부채를 줄이라는 메시지입니다

하지만 중국 부동산 가격이 살아날 조짐이 안보이자 개발업체들의 위기설이 나돌기 시작합니다

 

중국 부동산 위기 경제위기로 이어질까?

▷ 부동산 디폴트가 경제 위기로 이어질 것이라고는 판단하지 않는다

부동산 위기가 전체 경제위기로 이어질 것에 대한 우려는 중국 정부는 컨트롤 가능하다고 판단하고 있습니다

은행에 대출확대를 지시하던지, 채권 만기를 연장하던지 정부에서 개입이 가능하기 때문이죠

그렇지만 은행이 대출을 떠안을 경우 부실화 가능성도 있습니다

• 중국은행들의 부실채권 비율이 낮은 점
• 그림자금융 잔액이 큰 폭으로 떨어진 점

위 상황을 본다면 국가적 리스크로 번질 가능성은 낮다고 보고 있습니다

*그림자 금융: 안정성이 떨어지는 부동산을 담보로 만들어지는 금융투자상품

 

관리할 수준의 리스크라고 할지라도 중국 부동산 디폴트 위기는 이번이 끝이 아닐 수도 있습니다.

국내에서는 중국의 헝다, 벽계원 뉴스만 나오고 있는데 중국 내 디폴트가 진행된 기업은 이미 상당수입니다

 

해당기업들은 아래와 같은 공통점을 가지고 있습니다

• 중국 정부의 부동산 정책과 상반된 경영전략
• 투자 자금을 모두 부채로 충당하여 재정 건전성 악화
• 부채 중 대부분이 회사채로 구성

벽계원 같은 경우 중국 내 토지 보유 규모가 2위이지만 토지 대부분이 심각한 침체를 겪는 도시에 집중되어 있으며,

재정 안정성은 정부의 3가지 레드라인에 부합하지만 부동산 침체로 사업이 어렵고, 보유한 토지 상각도 힘들어 회차채 이자 지급 시기를 놓친 상황입니다

 

중국 부동산 디폴트 위기 요약하자면?

▷ 중국 부동산 이유가 경제 위기로 이어질 가능성은 낮다

중국 부동산 디폴트가 전체 위기로 이어질 가능성은 낮지만 디폴트 노이즈는 계속될 수 있으니 중국에 혹시 투자를 생각하고 계시다면 보수적인 입장으로 접근하시길 바랍니다